La vivienda, rumbo a la contención de precios sin dejar las subidas

Actualizado hace 4 minutos

El mercado inmobiliario está atravesando uno de los momentos más activos de la última década. La compraventa de viviendas y la firma de hipotecas crecen -aunque no en la misma medida- en un contexto en el que conviven múltiples elementos: precios más caros, créditos más inaccesibles, tipos de interés en subida, nuevas regulaciones y escasez de obra nueva. Un cóctel que ha convertido a la vivienda en la principal preocupación social y a la que no se le presupone una fácil resolución.

Lo cierto es que no parece sencillo anticipar qué es lo que va a ocurrir en los próximos meses, pero la opinión general es que hasta el final de año no se esperan grandes modificaciones, con unos precios disparados -en las grandes capitales españolas los pisos cuestan de media el doble que hace una década- y un volumen de compraventas que va a continuar en niveles muy elevados. Los últimos datos del INE recogen que el número de hipotecas constituidas sobre viviendas se incrementó un 10,8% en junio respecto al mismo mes de 2025, hasta sumar 45.907 préstamos, su mayor cifra en un mes de junio desde el año 2010.

Así pues, la subida de los precios no está deteniendo el ritmo de las operaciones de compraventa. En la primera mitad del año, el número de compraventas de viviendas en todo el Estado ha sido de 347.464, según los registros del INE. Esta cifra apenas representa una leve caída respecto al mismo período del año pasado, cuando se alcanzaron los 356.664. Y eso que el encarecimiento de la vivienda parece no tener fin: en junio, la tasa de variación interanual del Índice de Precios de Vivienda se situó en el 12,9%. La de segunda mano es la vivienda que más se busca ahora, lo que denota que, además de un problema de escasez de suelo, el interesado en adquirirla tiene prisa y no confía en que la construcción, con un ritmo mucho más lento debido -entre otras razones- a la fuerte subida en sus costes, satisfaga sus expectativas. De hecho, la variación anual de la vivienda nueva fue del 9,1%, mientras que la de segunda mano fue más alta (13,5%). El portal inmobiliario Fotocasa recoge que el precio de la vivienda de segunda mano ha subido de media 35.000 euros en un año en España

Además, existe otra estadística que invita a la necesaria reflexión. El valor de la hipoteca media en el Estado ya ha superado los 178.000 euros, mientras que el capital total prestado ha crecido un 17,5% en el último año. Teniendo en cuenta que el tipo de interés medio está en el entorno del 3% y el plazo medio de amortización es de 25 años, la cuota mensual resultante es, este supuesto, de alrededor de 840 euros, cuando el salario medio neto está en el entorno de los 1.900 euros. No faltan voces que ya están advirtiendo de la posibilidad que estalle una nueva burbuja inmobiliaria, aunque las entidades financieras son ahora mucho más cuidadosas que en los años anteriores a la crisis de 2008.

No obstante, este dato aparece también mediatizado por el hecho de que en Madrid y Barcelona la compra de vivienda, ya de por sí con precios más elevados, se está focalizando en el último año en el sector de viviendas de lujo, con parte de esa parque residencial ahora en posesión de compradores de origen extranjero. En todo caso, la hipoteca ya se come, en muchos casos, más de un tercio de los ingresos mensuales de las familias, el baremo que los economistas consideran que no debe rebasarse para no comprometer la economía doméstica.

El tipo de interés medio en los préstamos para vivienda se situó en junio en el 2,96%, por debajo del 2,98% de mayo. Con el dato del sexto mes del año se acumulan ya 17 meses consecutivos con una tasa inferior al 3%. Asimismo, algo más de un tercio de las hipotecas sobre viviendas, en concreto el 38,3%, se constituyó en junio a tipo variable, mientras que el 61,7% lo hicieron a tipo fijo, segun el INE. El tipo de interés medio al inicio fue del 3,07% para las hipotecas de tipo variable y del 2,89% para las de tipo fijo. En cualquier caso, “los clientes son aún más conservadores” a la hora de realizar cambios en los productos contratados, indica el comparador hipotecario digital iAhorro. De esta forma, el número de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de propiedad disminuyó un 19,1% en junio en tasa anual. Las novaciones o cambios con el mismo banco se redujeron un 25,3% y las subrogaciones al acreedor o cambio de entidad lo hicieron en un 15,4%. Sin embargo, se observa de nuevo un aumento en las subrogaciones al deudor al aumentar un 8,4%, un 4% más respecto al mes anterior. Este caso se da cuando el comprador asume la hipoteca del vendedor, en determinadas herencias o cuando, en caso de un divorcio, uno de los cónyuges se queda con la vivienda y la responsabilidad del crédito. Del total de cambios en las condiciones, la mayoría (83,1%) se debió a modificaciones en los tipos de interés buscando la mejor financiación. Este dato explica el motivo de que los registros de hipotecas estén creciendo más que las compraventas.

Es probable que esta última tendencia se acentúe si persiste el incremento percibido en el Euríbor en los últimos meses. El tipo de interés que sirve como referencia para las hipotecas variables ya está de nuevo casi en el 3%, un valor que no alcanzaba desde hace dos años. El escenario abierto tras la subida de tipos de interés por parte del BCE en junio, cuando el organismo acometió el primer incremento en las tasas en los tres últimos años y las dejó en 2,25%, hace prever que el Euríbor continuará una suave subida hasta el final del año.

Las presiones inflacionarias en Europa por la subida en el precio del petróleo a consecuencia de los conflictos en Oriente Medio han hecho que el BCE no quiera exponer a la economía europea a las mismas dudas que surgieron cuando se produjo la invasión rusa a Ucrania, hace ya cuatro años y medio. El nuevo nivel del Euríbor se traduce ya en un encarecimiento directo de las cuotas hipotecarias. Según los cálculos de iAhorro, en el caso de una persona con una hipoteca media variable a 30 años de 200.000 euros con diferencial de 0,60%, la cuota de la hipoteca pasa de 812 euros hace un año a pagar ahora 898 euros, un incremento anual de 1.020 euros al año. Si la hipoteca es de 350.000 euros con las mismas condiciones a 30 años y con diferencial de 0,60%, pasará de pagar 1.422 euros al mes a pagar ahora 1.571, lo que supone un aumento de 1.791 euros al año.

En resumen, la situación se resume en una demanda creciente y una oferta insuficiente, con los potenciales compradores con cada vez más prisa para adquirir una vivienda ante el temor a que los precios sigan subiendo, algo que los expertos consideran como lo más probable. No obstante, se esperan aumentos más contenidos porque el incremento del Euríbor y los tipos de interés no van a dejar mucho recorrido a una bolsa de interesados que ya no pueden hacer muchos más esfuerzos en materia de ingresos y ahorros. En Euskadi, la firma de hipotecas sobre viviendas en Euskadi creció un 9,7% en junio respecto al mismo mes del año anterior. Si se compara con el mes anterior, el ascenso en la comunidad fue del 9,9%. Por su parte, en Nafarroa, en el mes de junio se inscribieron un 12,5% más de hipotecas respecto al mismo mes del año anterior, mientras que en comparación con mayo, la tasa de variación mensual disminuyó un 26,3%. Ambos territorios siguen trayectorias parecidas en lo que respecta a los precios, con el Índice de Precios de Vivienda marcando subidas en el primer trimestre del 10,3% en Euskadi y del 10,5% en Nafarroa. Se trata de subidas más moderadas que en la media del Estado, donde la presión de las grandes ciudades y de las zonas turísticas están alimentando un volumen de precios al alza.

“El precio de una vivienda media supera los 250.000 euros, y cada año se encarece más de 30.000 euros. Esto supone un importante deterioro de la accesibilidad y obliga a muchas familias a posponer su decisión de compra o a buscar vivienda en mercados periféricos con precios más asequibles. Sin embargo, el fuerte aumento acumulado del precio de la vivienda, unido al esfuerzo hipotecario que todavía deben asumir los hogares, hará que durante los próximos meses el mercado entre en una fase de progresiva normalización. Veremos una moderación de la actividad porque cada vez son más los compradores que alcanzan el límite de su capacidad financiera. Aun así, mientras la oferta siga siendo insuficiente para responder a una demanda muy sólida, los precios continuarán mostrando una evolución al alza. El gran desafío del mercado es que el precio de la vivienda está creciendo muy por encima de la capacidad de ahorro de los ciudadanos, lo que agrava los problemas de acceso a compra”, explica María Matos, directora de Estudios del portal inmobiliario Fotocasa. Ante los precios desbocados en la compra, a muchos no les queda otro remedio que buscar un alquiler. Pero esta opción tampoco es asequible: acceder a una vivienda en régimen de arrendamiento consume el 39% de los ingresos netos de una familia media en España, según los datos del comparador digital Idealista.

Nueve capitales superan el 30% de esfuerzo que los especialistas fijan como límite recomendable para el alquiler de una vivienda de dos habitaciones. Palma de Mallorca encabeza, según Idealista, la clasificación con el 45% de los ingresos medios de una familia, seguida de Málaga (40%), Valencia (39%), Madrid y Alicante (38%), Barcelona y Segovia (34%), Santa Cruz de Tenerife y Las Palmas de Gran Canaria (31%). Por otra parte, cinco capitales presentan tasas de esfuerzo superiores al 30% recomendado para la compra de una vivienda: Palma (48%), Madrid (39%), Donostia (36%), Málaga (35%) y Barcelona (32%).