Durante años muchas personas que acudían a una entidad bancaria en busca de financiación para comprar una vivienda salían de ella con una hipoteca firmada, pero también con seguros, tarjetas o planes de pensiones casi sin margen de maniobra.
Sin embargo, ese escenario cambió el 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Desde entonces, la relación entre las hipotecas y los productos vinculados tiene unas nuevas reglas, más claras sobre el papel, aunque no siempre sencillas en la práctica.
Entrega de llaves tras la firma de la documentación de compraventa.
Las ventas vinculadas, prohibidas
La ley establece claramente que las llamadas ventas vinculadas están prohibidas. Es decir, un banco no puede obligar al cliente a contratar productos adicionales como condición para concederle una hipoteca. Antes sí que era habitual que la aprobación del préstamo dependiera de aceptar un paquete, pero hoy no; el cliente puede rechazar esos productos sin que eso afecte a la concesión del crédito.
Sin embargo, eso no significa que los bancos hayan dejado de ofrecer esos productos. Lo que permite la normativa es la venta combinada, es decir, propuestas en las que la hipoteca se presenta junto a otros servicios, pero de forma opcional. Es decir, el cliente es el que decide si los contrata o no y su decisión suele tener consecuencias; una de ellas es que aceptar esos productos suele traducirse en una rebaja del tipo de interés.
Entre los productos vinculados destacan los seguros de hogar, de vida o de protección de pagos, la domiciliación de la nómina o de recibos, el uso de tarjetas de crédito o incluso la contratación de planes de pensiones. La lógica bancaria es simple y es que cuantos más vínculos tenga el cliente con la entidad, más rentable resulta y mejores condiciones puede ofrecerle.
Bloques de viviendas en una ciudad.
¿Merecen la pena?
Si nos preguntamos si los productos vinculados merecen la pena, lo cierto es que no hay una única respuesta. A menudo, la rebaja en el interés puede parecer atractiva -unas décimas menos en la cuota mensual-, pero el coste de los productos vinculados puede acabar superando ese ahorro. Primas de seguros de varios cientos de euros al año, comisiones de tarjetas o aportaciones a planes de pensiones forman parte de una factura que no siempre se ve a primera vista.
Por eso, hacer números no es una recomendación, sino casi una obligación. Comparar el coste total de la hipoteca con y sin bonificaciones permite ver con claridad si sale a cuenta o no. Hay casos en los que sí compensa y otros en los que no.
Seguro de hogar obligatorio
En cuanto a la normativa, hay excepciones en las que sí se pueden exigir determinados productos, pero con condiciones. El ejemplo más claro es el seguro de hogar, obligatorio para proteger el inmueble. Ahora bien, el banco no puede imponer su propia aseguradora, sino que el cliente puede contratar una póliza equivalente con cualquier compañía. Lo mismo ocurre con otros seguros que puedan justificarse como garantía del préstamo.
Además, hay elementos que, sin ser productos vinculados en un sentido estricto, forman parte del funcionamiento habitual de la hipoteca, como la cuenta bancaria desde la que se abonan las cuotas. Se puede decir que son más unos requisitos operativos que comerciales.
Información al cliente
Otro aspecto es el de la información que la entidad proporciona al cliente. Las entidades están obligadas a detallar antes de firmar el contrato qué productos ofrecen, cuánto cuestan y cómo afectan al préstamo. Sobre el papel, esto facilita la comparación entre ofertas, aunque en la práctica sigue siendo un terreno en el que conviene leer la letra pequeña con calma.
En este contexto, el margen de decisión del cliente es mayor que antes, pero también lo es su responsabilidad. Analizar si los productos le resultan útiles, comprobar si duplican coberturas ya contratadas o buscar alternativas fuera del banco son pasos que pueden marcar la diferencia en el coste final.
Porque una hipoteca no es solo el tipo de interés que aparece en grande en la oferta, sino que es también todo lo que la rodea. Y esos productos vinculados que parecen gastos pequeños pueden acabar suponiendo un importante gasto cada año.