Las rentas de los nuevos alquileres caen pero no evitan una subida interanual

Resolver el problema del acceso a la vivienda no es una tarea de resultados inmediatos. Con suerte, las medidas que se adopten ahora ofrecerán sus mejores efectos en un plazo de entre cinco a diez años. Pero eso es algo que ocurre en todos los ámbitos necesitados de reformas, como pueden las pensiones, la energía o el relevo laboral. En todo caso, en Euskadi se han adoptado pasos, como los topes legales al alquiler, las prórrogas extraordinarias de los contratos, los índices de precios de referencia y los incentivos fiscales, que parecen estar dando sus primeros frutos. La Estadística del Mercado del Alquiler (EMAL) de 2025, dada a conocer hoy por el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco, recoge que la oferta de pisos en alquiler libre para vivienda habitual fue de 86.522, lo que supone un aumento respecto al año anterior del 2,4% y el mayor volumen en cifras de una serie histórica que se elabora desde hace una década.

Es decir, que crece la oferta, aunque falta saber si es suficiente para compensar al ascenso sostenido de la demanda, que tiene en jóvenes y población inmigrante sus principales componentes. Los datos del informe de Departamento de Vivienda destacan, asimismo, que la renta media del conjunto del parque vasco de vivienda en alquiler alcanza los 801,4 euros mensuales, lo que representa un 1,2% más que en el trimestre anterior. Además, en el plano interanual, entre el cuarto trimestre de 2025 y el mismo período de 2024, se produjo una subida considerable del 6,1%. En cambio, la renta media de los nuevos contratos cayó un 0,7%, hasta los 885,5 euros, entre el tercer y el cuarto trimestre.

En su comparecencia, el consejero de Vivienda, Denis Itxaso, subrayó que “las cifras hablan con claridad y nos invitan a la esperanza, pero sería prematuro convertir un trimestre en una tendencia consolidada”. Por todo ello, Itxaso reclamó interpretar los resultados “con prudencia”. “La moderación de los precios no depende de una sola medida en exclusiva”, indicó Itxaso, que. insistió en que “será más robusta a medida que entre plenamente en funcionamiento toda la batería de herramientas que Euskadi ha puesto en marcha en los últimos meses. Es la combinación de estas medidas la que puede ayudarnos a contener los precios en el mercado libre del alquiler”, añadió el consejero.

En resumen, la moderación de precios coincide con un aumento del parque, pero falta por ver si esos dos hechos son puntuales o se constituyen en tendencia consolidada. Además, la evolución es desigual por Territorios Históricos, lo que viene a suponer también un problema añadido. En este sentido, Bizkaia cerró el pasado año con una renta media de nuevas fianzas superior a la de Gipuzkoa por primera vez desde 2016, primer año de la serie histórica disponible de EMAL.

A cierre de 2025, Euskadi registraba 86.522 contratos de alquiler libre de vivienda habitual en edificios colectivos, el mayor volumen alcanzado hasta el momento. Son 1.454 fianzas más que en septiembre, un incremento del 1,7%. En comparación con el cierre del año anterior, cuando había 84.529 contratos activos, el aumento es del 2,4%. Por Territorios Históricos, Bizkaia finaliza el año con 42.927 contratos activos, Gipuzkoa con 31.351 y Araba con 12.244. En términos trimestrales, el número de fianzas de alquiler crece en los tres: Gipuzkoa suma 985 contratos; Bizkaia, 314; y Araba, 155.

“Euskadi termina 2025 con más contratos activos que nunca”, se felicitó Itxaso, que no obstante admitió también que “tenemos que comprobar durante los próximos meses si sigue aumentando el número de viviendas arrendadas y si la moderación de las rentas se consolida. La obligación del Gobierno es hacer un seguimiento riguroso y no anticipar conclusiones que todavía necesitan más evidencia”, señaló el consejero. En este aspecto, el Departamento insiste en que “la regulación, la protección de las personas inquilinas y los incentivos fiscales deben acompañarse de más vivienda protegida, más alquiler asequible y un aumento sostenido de la oferta”.

Gipuzkoa aglutinó la principal clave de moderación de precios en el cuarto trimestre de 2025. La renta media del conjunto de los contratos vigentes aumentó hasta los 835,2 euros, pero la renta media de los nuevos alquileres descendió un 3,5%, desde los 926,2 euros del tercer trimestre hasta los 894,1 euros del cuarto. El territorio cerró el ejercicio con 31.351 contratos activos de alquiler libre, 985 más que al finalizar el tercer trimestre de 2025. Esto supone un crecimiento trimestral del 3,2% y un aumento del 2,6% respecto al cierre de 2024. Esta evolución se refleja sobre todo en varios municipios como Errenteria, en el que la renta cae de 834,9 a 800,4 euros, un 4,1% menos, o la propia Donostia, de 1.175,6 a 1.131,9 euros. La capital guipuzcoana encadena dos trimestres consecutivos de descenso en la renta media de los nuevos contratos, tras alcanzar en el segundo trimestre de 2025 el máximo de la serie histórica.

Por su parte, Bizkaia presenta un incremento del 2,1%, al pasar de 890,7 a 909,4 euros. En Bilbao la renta media de los nuevos alquileres crece un 2,2% trimestral, al pasar de 989,8 a 1.011,1 euros. La ciudad cierra el año con 16.077 contratos activos, 300 más que al finalizar 2024, un incremento anual del 1,9%. En Barakaldo la renta de los nuevos contratos aumenta un 1,8% trimestral, de 814 a 828,4 euros. Por su parte, Getxo registra el mayor aumento entre los principales municipios, con una renta media de nuevas fianzas de 1.175,7 euros, un 5,5% más que los 1.114,3 euros registrados en septiembre. En el conjunto del territorio, Bizkaia finaliza 2025 con 42.927 contratos activos, 314 más que en septiembre, un 0,7%, y 833 más que al cierre de 2024, un 2%. La renta media del parque vigente alcanza los 798 euros, con un crecimiento trimestral del 1,2%.

Por su parte, Álava cierra 2025 con 12.244 contratos activos, 155 más que en septiembre, un incremento trimestral del 1,3%. En comparación con el cierre de 2024, el territorio suma 368 contratos y aumenta su parque registrado un 3,1%. La renta media del conjunto de los contratos vigentes se sitúa en 727,2 euros, la más baja de los tres territorios históricos, tras crecer un 1,3% en el trimestre. En cambio, la renta media de los nuevos alquileres baja un 1,1%, de 815,9 a 807,1 euros.

La evolución del territorio se concentra especialmente en Gasteiz, único municipio alavés declarado tensionado. La renta media de los nuevos contratos permanece prácticamente estable, al pasar de 851,6 a 851,2 euros, una bajada del 0,05%. La ciudad cierra el año con 10.111 contratos activos, 276 más que al finalizar 2024, un crecimiento anual del 2,8%, y la renta media del parque activo se sitúa en 764,1 euros.