La verdadera novedad de la propuesta europea sobre vivienda es la posibilidad de intervenir sobre las futuras compras destinadas a segunda residencia en zonas con graves problemas de acceso a la vivienda. La legislación vasca permite actuar sobre inmuebles deshabitados y determinados usos, pero actualmente no contempla una prohibición general de adquirir una segunda vivienda.
El Gobierno Vasco tampoco ha adoptado una decisión para limitar de manera general estas compras en los municipios tensionados. “La propuesta europea abre un espacio de análisis que estudiaremos con rigor”, afirma Saioa Beistegui Liberal, directora de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno Vasco.
La declaración de zona tensionada no sería suficiente para justificar una limitación. La Administración tendría que demostrar que las segundas residencias están agravando de forma significativa la falta de oferta o los precios. Para ello habría que estudiar el esfuerzo económico de los hogares, la demanda de residencia habitual, el peso de la vivienda secundaria y turística, los pisos vacíos y la oferta prevista.
Euskadi no dispone actualmente de una cifra única y comparable sobre las segundas residencias situadas en las zonas tensionadas. El censo, el catastro, el padrón, los consumos, la fiscalidad y los registros turísticos ofrecen datos diferentes.
Paises con restricciones
Dinamarca
Regla de los 'sommerhus'. Prohíbe a los no residentes comprar segundas residencias o casas de campo ('sommerhus'). Solo pueden comprar libremente si han residido en el país al menos 5 años continuos o por autorización expresa del Ministerio de Justicia, que se concede de forma sumamente restrictiva.
Finlandia
Caso de las Islas Åland. En este archipiélago autónomo rige el derecho de domicilio. Ningún ciudadano de la UE (incluidos los propios finlandeses continentales) puede adquirir propiedades inmobiliarias ni segundas residencias a menos que posea estatus de residente local o reciba una dispensa especial del gobierno.
Austria
El laberinto de la zonificación. En regiones de alta demanda alpina (como Tirol, Salzburgo y Vorarlberg), el uso de viviendas como residencia vacacional está severamente restringido. Aunque sobre el papel un ciudadano de la UE puede comprar la propiedad, la normativa local prohíbe destinarla a uso recreativo o vacacional a menos que el inmueble cuente con una licencia específica dentro de una cuota municipal muy limitada. Incumplir esto conlleva multas de miles de euros y la obligación de vender o alquilar como residencia permanente.
Dudas competenciales
Una vivienda sin personas empadronadas no es necesariamente una segunda residencia y esta, a su vez, no tiene por qué ser un alojamiento turístico ni estar deshabitada. También existen dudas competenciales. Limitar una compraventa puede afectar al derecho de propiedad, la contratación, el registro y la libre circulación de capitales. Sería necesaria una base legal expresa y un análisis de las competencias vascas, estatales, forales y municipales.
Con la normativa actual, el Gobierno Vasco considera más viable actuar gradualmente sobre el uso de las viviendas mediante incentivos e instrumentos fiscales que establecer una prohibición general de compra. Cualquier futura restricción tendría que prever además excepciones y periodos transitorios para situaciones como las viviendas heredadas, los desplazamientos laborales o la existencia de vínculos familiares con el municipio.
Bruselas puede proporcionar cobertura y reducir la inseguridad jurídica, pero no ofrece un cheque en blanco. La posible limitación de las segundas residencias seguirá dependiendo de una base legal interna, de datos que demuestren su impacto y de que la medida resulte necesaria y proporcionada. La puerta europea queda abierta, pero la CAV todavía no ha decidido si la atravesará.