Dos recientes sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo han establecido criterios relevantes sobre las cláusulas de intereses de las hipotecas inversas, al considerar que pueden ser anulados los intereses remuneratorios cuando no se haya explicado de forma suficientemente clara al cliente que los intereses generados se incorporan a la deuda y pueden generar, a su vez, nuevos intereses.
En una hipoteca inversa, la entidad financiera adelanta al propietario una cantidad de dinero utilizando su vivienda como garantía. El importe recibido, junto con los intereses que se generan, constituye la deuda que, posteriormente, deberán afrontar los herederos para quedarse con la casa o que se liquidará con la vivienda.
Capitalización de la deuda
El problema con los intereses en estos casos expuestos radica en que si una deuda de por ejemplo 100.000 euros genera 5.000 de intereses el primer año, con capitalización la deuda pasa a ser de 105.000 euros y el interés del segundo año se calcularía sobre esa nueva cantidad, que lleva incluida los intereses acumulados.
En la primera resolución, la sentencia 1.190/2026, de 17 de julio, analiza una hipoteca inversa de Kutxabank en la que se aplicaba un interés fijo del 5% sobre el saldo deudor, formado tanto por las cantidades recibidas por el cliente como por los intereses acumulados. "Es decir, los intereses anteriores generaban nuevos intereses", ha precisado Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho financiero.
En consecuencia, el Tribunal Supremo concluye que la forma de cálculo de los intereses no fue debidamente explicada y que la cláusula "no superaba el control de transparencia".
Nulidad del contrato
En el caso analizado, el cliente había recibido 92.950 euros, mientras que los intereses acumulados ascendían a 44.922 euros. El Supremo confirmó la resolución recurrida, que había declarado la nulidad del contrato, aunque precisó que en ese procedimiento no tuvo que pronunciarse sobre la posibilidad de que la hipoteca inversa subsistiera sin la cláusula de intereses, al no haberse planteado esa cuestión en el recurso de casación.
Una semana después, la sentencia 1.317/2026, de 24 de julio, volvió a abordar una hipoteca inversa, en este caso vinculada a Caja Vital Kutxa, y sí se pronunció expresamente sobre la posibilidad de mantener vigente el contrato después de eliminar la cláusula remuneratoria. El Supremo declaró nula por abusiva la cláusula que fijaba el interés retributivo y estableció que el contrato podía subsistir sin ella.