Del alquiler turístico a los pisos vacíos: las medidas de Bruselas que Euskadi ya tiene en marcha

Actualizado hace 8 minutos

La crisis de la vivienda ha llevado a Bruselas a intervenir en un ámbito que hasta ahora correspondía principalmente a los Estados y las administraciones regionales y locales. La Comisión Europea ha planteado un reglamento que permitiría justificar restricciones sobre los alquileres turísticos y los inmuebles que no se destinen a residencia habitual cuando estos usos agraven la escasez y el encarecimiento de la oferta.

Una parte de ese camino ya ha sido recorrido por Euskadi. La CAV cuenta con 18 municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado, regula las viviendas turísticas y dispone de instrumentos para movilizar pisos vacíos. Sin embargo, el futuro marco europeo no impondrá automáticamente nuevas prohibiciones ni concederá competencias que actualmente no existen. Su principal aportación será ofrecer una metodología común y mayor seguridad jurídica para aquellas administraciones que decidan intervenir.

Un marco que todavía debe aprobarse

La primera cautela es temporal. La iniciativa presentada por la Comisión todavía debe negociarse con el Parlamento Europeo y los Estados miembros antes de entrar en vigor. Ninguna de sus posibles restricciones resulta, por tanto, directamente aplicable.

“No partimos de cero”, sostiene la directora de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Gobierno Vasco, Saioa Beistegui Liberal. Euskadi ya dispone de zonas tensionadas con diagnósticos y planes de actuación, limitaciones sobre nuevas viviendas de uso turístico y herramientas como Bizigune, ASAP y el canon sobre los inmuebles deshabitados.

Bruselas plantea considerar tensionados aquellos ámbitos en los que el precio de una vivienda media equivalga, al menos, a ocho años de ingresos de los hogares. También propone analizar la evolución de esa relación durante la última década, el crecimiento de la población, la oferta y la demanda residencial y las perspectivas para los tres años siguientes.

Una vez acreditada esa presión, las administraciones podrían establecer límites sobre los alquileres de corta duración o sobre la adquisición y utilización de inmuebles para fines distintos de la residencia habitual. Las medidas tendrían que estar fundamentadas en datos, limitarse a los territorios afectados, ser temporales y respetar los principios de necesidad, proporcionalidad y no discriminación.

“Bruselas no obliga a aplicar estas restricciones ni crea competencias nuevas. Da un marco para que cada administración actúe, si su legislación se lo permite y si los datos lo justifican”, precisa Beistegui.

Dieciocho municipios bajo presión

Euskadi aplica desde 2025 la figura de las zonas de mercado residencial tensionado, creada por la Ley estatal de Vivienda. Actualmente cuentan con esta declaración Bilbao, Barakaldo, Basauri, Galdakao, Vitoria-Gasteiz, Donostia, Errenteria, Irun, Lasarte-Oria, Zumaia, Astigarraga, Usurbil, Hernani, Tolosa, Lezo, Arrasate, Pasaia y Zestoa. Otros 14 expedientes se encuentran en tramitación.

Las declaraciones permiten prorrogar determinados contratos, limitar la renta de algunos nuevos alquileres, imponer condiciones específicas a los grandes propietarios y conceder incentivos fiscales a quienes reduzcan los precios. Cada municipio debe aprobar además un plan de acción para aumentar la oferta de vivienda durante los años siguientes.

Los criterios estatales y europeos, sin embargo, no son idénticos. La normativa vigente analiza el esfuerzo económico de los hogares y la evolución de los precios durante los cinco años anteriores, mientras que la propuesta comunitaria incorpora indicadores y periodos diferentes.

“No podemos hablar de una homologación automática”, advierte Beistegui. Tampoco considera necesario revisar ahora las declaraciones vigentes a partir de una norma que aún no ha sido aprobada. El Gobierno Vasco analizará el texto definitivo para determinar si resulta preciso adaptar las futuras declaraciones o sus revisiones.

Los primeros datos ofrecen algunas señales favorables, aunque todavía no permiten extraer conclusiones definitivas. La Estadística del Mercado del Alquiler correspondiente al cuarto trimestre de 2025 reflejó, por ejemplo, que la renta media de los nuevos contratos descendió un 3,5% respecto al trimestre anterior en Gipuzkoa. La bajada fue del 4,1% en Errenteria, del 3,7% en Donostia, del 3% en Irun y del 0,6% en Lasarte-Oria.

Al mismo tiempo, el parque registrado no disminuyó. Euskadi cerró 2025 con 86.522 contratos habituales vigentes, el máximo de la serie. “Son datos relevantes, pero todavía insuficientes para hablar de una tendencia consolidada o atribuir el resultado exclusivamente a las zonas tensionadas”, matiza la directora.

Más respaldo para limitar el alquiler turístico

Otra de las líneas de actuación planteadas por Bruselas es la regulación de los alquileres de corta duración en aquellos barrios y municipios donde estén retirando viviendas del mercado habitual. Euskadi dispone desde hace años de normas propias en esta materia.

La Ley vasca de Turismo y el Decreto 101/2018 obligan a las viviendas y habitaciones de uso turístico a presentar una declaración responsable e inscribirse en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Euskadi. Los ayuntamientos pueden añadir restricciones urbanísticas sobre su número y ubicación.

Bilbao, por ejemplo, limita estos alojamientos a las primeras plantas de los edificios residenciales y establece condiciones específicas en el Casco Viejo. Donostia también ha utilizado su planeamiento urbanístico para suspender o restringir nuevas autorizaciones en los ámbitos con mayor concentración.

A esta regulación se ha sumado el Registro Único estatal de Arrendamientos, operativo desde julio de 2025. Las viviendas anunciadas en plataformas como Airbnb o Booking deben disponer de un número identificativo que figure en el anuncio. Las plataformas tienen que facilitar información a las administraciones y retirar las ofertas que carezcan de autorización.

El futuro reglamento europeo permitiría ir más allá de la recopilación de datos y respaldar cupos, moratorias u otras restricciones cuando exista una relación acreditada entre el alojamiento turístico y la pérdida de vivienda residencial.

Su principal efecto sería aportar “una mayor seguridad jurídica”, según Beistegui. No obstante, la responsable vasca descarta que pueda aplicarse una restricción general sin una justificación concreta. Habría que demostrar el impacto sobre la vivienda habitual, delimitar el ámbito afectado y comprobar que no existe otra medida menos restrictiva con la misma eficacia. También sería necesario diferenciar el alquiler ocasional de una vivienda habitual de una actividad profesionalizada.

El canon no se aplica automáticamente

La CAV también dispone de instrumentos para movilizar las viviendas deshabitadas. La Ley vasca de Vivienda y el Decreto 149/2021 permiten declarar deshabitado un inmueble que permanezca vacío durante más de dos años sin una causa justificada. La declaración puede conllevar un canon anual de diez euros por cada metro cuadrado útil. La cantidad aumenta un 10% por cada año adicional de desocupación hasta alcanzar un máximo equivalente al triple del importe inicial.

El procedimiento, sin embargo, no es automático. La Administración debe comprobar la ausencia de habitantes mediante el padrón, los consumos de agua, electricidad o gas y otros indicios, analizar las posibles causas justificadas y conceder audiencia a la propiedad. El Departamento de Vivienda calcula que alrededor de 9.000 inmuebles podrían reunir potencialmente las condiciones para quedar sujetos al canon, aunque Beistegui recalca que esa cifra “no equivale a expedientes tramitados”. Cada caso requiere una comprobación individual.

La aplicación efectiva todavía es reducida. Azpeitia fue el primer municipio en desarrollar una experiencia práctica y Bilbao aprobó en 2026 su regulación para comenzar el despliegue. En Azpeitia se identificaron inicialmente 563 viviendas vacías. Tras anunciarse el canon, varios propietarios se interesaron por alquilar, vender o incorporar sus inmuebles a Bizigune. El Ayuntamiento ha solicitado hasta ahora la incorporación de dos viviendas al Registro de Viviendas Deshabitadas.

"La finalidad del canon a las casas vacías -explica Beistegui- no es recaudar, sino activar el uso residencial antes de llegar al cobro”. El principal obstáculo no parece estar en la ausencia de instrumentos legales, sino en la capacidad para aplicarlos. Detectar una vivienda realmente deshabitada exige cruzar información y tramitar los expedientes con garantías, una tarea para la que no todos los ayuntamientos disponen de los mismos medios técnicos.

Incentivos para sacar viviendas al mercado

Las sanciones constituyen solo una parte de la estrategia. Programas como Bizigune permiten que los propietarios cedan sus pisos al Gobierno Vasco a cambio de una renta garantizada y de cobertura frente a impagos y desperfectos. Las viviendas se ofrecen después a familias inscritas en Etxebide por una cantidad ajustada a sus ingresos.

A 1 de septiembre de 2026, Bizigune contaba con 7.660 viviendas, 511 más que un año antes. El canon medio abonado a sus propietarios asciende a 786,30 euros. Además, en los municipios tensionados, la cantidad puede aproximarse al 95% del alquiler medio de la localidad.

El Ejecutivo vasco también dispone del programa ASAP para facilitar el alquiler de viviendas privadas con garantías y de Gaztelagun, la ayuda directa al alquiler para jóvenes de entre 18 y 35 años. Beistegui defiende que la movilización de pisos debe combinar “incentivo y exigencia”: programas como Bizigune o ASAP para facilitar su salida al mercado y el canon cuando permanezcan injustificadamente fuera de uso.

La respuesta pasa también por aumentar la oferta

El futuro plan europeo insiste en que la regulación de determinados usos no resolverá por sí sola la crisis si no aumenta la oferta disponible. Euskadi se ha comprometido a promover 10.000 viviendas protegidas durante la legislatura, 7.000 de ellas destinadas al alquiler asequible, y a movilizar hasta 15.000 pisos vacíos.

El Plan Integral de Acceso a la Vivienda contempla la transformación de locales sin actividad en hogares, la construcción de apartamentos sobre edificios públicos mediante estructuras ligeras, la recuperación de alojamientos dotacionales y la creación de reservas estratégicas de suelo. También prevé reservar hasta el 50% de determinadas promociones protegidas para menores de 36 años y crear un Fondo Social por la Vivienda con el que se pretende movilizar hasta 2.000 millones de euros y promover otras 10.000 viviendas asequibles.

“Regular determinados usos es necesario, pero la solución estructural pasa por disponer de más vivienda asequible”, resume Beistegui. Por ello, el Gobierno Vasco reclama que el plan europeo no se limite a autorizar restricciones y aporte financiación para construir, rehabilitar, transformar edificios y reforzar el parque público de alquiler.