El decreto ley de vivienda que ha convalidado este jueves el Congreso, con el apoyo del PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos y los votos en contra del PP, Vox y Junts, permite prorrogar dos años los contratos de alquiler que venzan antes de 2029 y pone topes a la actualización anual de las rentas hasta el final de 2027.
El decreto, en vigor desde el pasado 8 de octubre, también protege de los desahucios de alquiler a las familias vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030 y limita hasta la misma fecha la compra de inmuebles a los "grandes tenedores" (propietarios de más de diez viviendas o cinco en zonas tensionadas).
Asimismo regula el alquiler de temporada y por habitaciones; impone un IVA del 10 % para los pisos turísticos; rebaja al 4 % el IVA para la vivienda protegida y crea beneficios fiscales para inquilinos y caseros y préstamos públicos al 0 % para la entrada de una hipoteca.
Estas son las medidas más relevantes del decreto convalidado:
1.- Prórroga de los contratos de alquiler que venzan antes del 31 de diciembre de 2028, por anualidades, con un máximo de dos años. Los inquilinos las tienen que solicitar y para ello tienen que estar al corriente de pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores.
2.- Tope en la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027 del 0 % si la renta supera el máximo del índice de precios de referencia del Ministerio de Vivienda y del 2 % si no lo supera.
3.- Se establece una duración mínima de 31 días y máxima de doce meses para el alquiler temporal y se obliga a justificar la temporalidad del contrato. Si ésta no queda debidamente acreditada, se considerará automáticamente que el contrato es de vivienda habitual, al igual que cuando se encadenen más de dos contratos temporales con el mismo inquilino.
4.- La suma del precio de alquiler de la vivienda por habitaciones no podrá superar el importe de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa.
5.- Quedan suspendidos los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de diciembre de 2030, si el casero es una empresa dedicada a especular con edificios de viviendas. Con el resto de arrendadores, la suspensión del desahucio se revisará cada doce meses y tendrá una duración máxima de tres años. En desahucios por impago, el inquilino podrá poner fin al proceso judicial si paga las cuantías adeudadas.
En caso de vulnerabilidad económica del inquilino, la comunidad autónoma correspondiente dispondrá de dos meses para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o, en su defecto, pagar al arrendador o consignar judicialmente la totalidad de las cantidades reclamadas y devengadas hasta ese momento, así como las costas procesales a favor del demandante. La Administración General del Estado compensará a las comunidades autónomas, incluidas el País Vasco y Navarra, por el coste que les supone esta obligación.
5.- Quedan prohibidas hasta el 31 de diciembre de 2030 las adquisiciones de vivienda a grandes tenedores y a diversas entidades.
6.- Los alquileres turísticos tributarán con un 10 % del IVA a partir del 1 de diciembre de 2026.
7.- Se permite a los ayuntamientos, en los municipios ubicados en zonas tensionadas, establecer un recargo de hasta el 50 % del IBI a los inmuebles residenciales destinados a alojamientos turísticos.
Este recargo podrá alcanzar el 100 % cuando se trate de titulares de dos o más inmuebles residenciales destinados a ese uso y el 150 % cuando sean titulares de cuatro o más.
8.- Reducciones fiscales para caseros que no sean grandes tenedores y rebajen la renta más del 5 % respecto al contrato anterior, en una horquilla de porcentajes que va del 15 % al 100 %, según diversos supuestos.
9.- Deducción para inquilinos del 10 % en el IRPF por las cantidades pagadas en el año por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes que ganen menos de 33.007,20 euros anuales.
Si ganan hasta 23.007,20 euros al año, se puede aplicar la deducción del 10 % sobre un máximo de 11.630 euros de alquiler (es decir, hasta 1.163 euros de deducción).
Si ganan entre 23.007,20 y 33.007,20 euros, ese límite de 11.630 euros se va reduciendo poco a poco y, por cada euro que la renta supere los 23.007,20 euros, el límite baja 1,163 euros.
10.- Préstamos del ICO, sin intereses ni comisiones, de hasta 50.000 euros, para la entrada en la compra de la primera vivienda (20 % del valor), con un periodo de carencia hasta que finalice el pago de la hipoteca o un máximo de 30 años y del que se dispondrá de un plazo de 10 años para su reintegro.
Las viviendas adquiridas con estos préstamos quedarán sujetas permanentemente a un precio máximo de transmisión.
11.- Se establece un gravamen especial para las socimi (Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) del 25 % de los beneficios no distribuidos procedentes de la actividad de arrendamiento o cesión de uso residencial, incluidos los alojamientos turísticos y de corta duración, en la parte correspondiente a rentas que no hayan tributado al tipo general del Impuesto sobre Sociedades ni estén acogidas al período de reinversión previsto.
El gravamen se reduce en un 50 % cuando más del 80 % del parque de viviendas en arrendamiento sea asequible, o en un 100 % cuando, además, el beneficio no distribuido se reinvierta en tres años en viviendas destinadas al alquiler asequible.
Recargos a pisos vacíos, VPO y parque público
12.- Los ayuntamientos podrán cobrar un recargo del 50 % del IBI a las casas que lleven cerradas sin causa justificada más de dos años, si no están en zona declarada tensionada y pertenecen a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial; y un recargo de hasta el 100 % cuando el periodo de desocupación sea superior a tres años.
Además, los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en caso de inmuebles de titulares de dos o más viviendas desocupadas en el mismo término municipal.
En los municipios ubicados en una zona de mercado residencial tensionado, los ayuntamientos podrán exigir un recargo del 50 % en las viviendas vacías desde hace dos años y del 100 % en el caso de titulares de cuatro o más inmuebles.
Cuando el período de desocupación sea superior a tres años, podrán aumentar el porcentaje de recargo en hasta 50 puntos porcentuales adicionales en el caso de inmuebles pertenecientes a titulares de cuatro o más viviendas.
13.- Se reduce el IVA de las VPO de calificación permanente o indefinida al 4 %.
14.- Se crea el Fondo de Vivienda de Impacto Social, adscrito al Ministerio de Vivienda, para financiar la promoción de vivienda de impacto social por parte de proveedores sociales, con una dotación inicial de 400 millones de euros.
15.- Se regula la publicidad, promoción y oferta de arrendamientos de vivienda, de forma todo anuncio deberá incluir el índice de referencia del precio del alquiler de vivienda, el límite de renta aplicable en los ámbitos sujetos a limitación legal, así como la condición de gran tenedor del arrendador.
16.- Se establece que tendrá consideración de vivienda asequible aquella cuyas condiciones de precio de venta o alquiler, incluidos todos los gastos asociados al mismo, no supere el treinta por ciento de la renta mediana de la unidad de convivencia habitual del municipio en el que se ubique el inmueble.
17.- Se fija una limitación permanente del precio de venta de las viviendas de titularidad de Casa 47 y se regula de forma definitiva el traspaso de los inmuebles propiedad de la Seguridad Social.
18.- Se crea la Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa, cuya finalidad es canalizar el ahorro de los hogares españoles hacia los mercados de capitales europeos, especialmente hacia empresas y activos vinculados a la Unión Europea y al Espacio Económico Europeo.