El pleno de Zumarraga ha dado su aprobación inicial a la nueva ordenanza reguladora del cambio de uso de locales a viviendas. Esta ordenanza contempla la posibilidad de convertir en viviendas 31 locales de Artiz, Grupo Legazpi, San Isidro, Avenida Euskal Herria, Antonino Oraa, Argixao y Avenida Beloki. PSE-EE y PNV han votado a favor y EH Bildu se ha abstenido.
La finalidad de esta ordenanza es aprovechar determinados locales de edificios existentes para ampliar la oferta de vivienda protegida, conciliando ese objetivo con la preservación de la actividad económica, la calidad del entorno urbano y las exigencias de habitabilidad y accesibilidad.
Las principales cuestiones que se regulan son las siguientes:
1. Locales a los que se aplica
2. Condiciones técnicas que las viviendas deben reunir
3. Calificación permanente que adquiere la vivienda como protegida
4. Requisitos que deben reunir las personas destinatarias
5. El precio máximo y destino de las viviendas
6. el Procedimiento de concesión de las licencias
7. Transmisiones y publicidad registral
8. Obligaciones económicas que derivan
9. Control por el Ayuntamiento
1. Locales a los que se aplica
La Ordenanza no permite transformar cualquier local de Zumarraga en vivienda.
Su ámbito se limita a locales situados en la planta baja de edificios residenciales existentes en suelo urbano, incluidos expresamente en el Anexo I y compatibles con el planeamiento vigente.
Además, la inclusión en el Anexo no supone una autorización anticipada, sino que cada solicitud deberá acreditar el cumplimiento de todas las condiciones exigidas.
Por otra parte, la modificación territorial de ese Anexo requerirá tramitar y publicar una modificación de la Ordenanza.
El Anexo I comprende edificios situados en Barrio Artiz 19, 21A y 21B; Grupo Legazpi 4, 5 y 6; San Isidro 6, 8 y 10; Avenida Euskal Herria 29; Antonino Oraa 2-16; Argixao 2 y Avenida Beloki 2. En total son 31 locales.
La Ordenanza excluye determinados locales en sótano o semisótano, los situados en ámbitos donde el planeamiento exija mantener el uso terciario en planta baja y aquellos en los que no hayan transcurrido cinco años desde el cese de la última actividad o diez años desde la licencia de primera utilización.
2. Condiciones técnicas de las viviendas
Las viviendas deberán cumplir las condiciones de habitabilidad y diseño recogidas.
Para determinar el número máximo de viviendas resultantes se establece una referencia de 70 metros cuadrados de techo por vivienda. Además, ninguna vivienda podrá tener una superficie útil inferior a 40 metros cuadrados. El cumplimiento se comprobará mediante informe de los servicios técnicos municipales.
Cuando la morfología del local o del edificio impida cumplir alguna condición de habitabilidad, podrá acordarse una exención parcial justificada antes de conceder la licencia de obras. No podrán exceptuarse las condiciones de accesibilidad, superficie mínima y altura libre mínima.
Como regla general, el acceso deberá realizarse a través de los elementos comunes interiores del edificio.
La Ordenanza regula la compatibilidad de los usos próximos, la integración de la fachada, los tendederos, la evacuación de humos y gases, la privacidad respecto de los espacios peatonales y la colocación de contadores y buzones.
3. Calificación permanente como vivienda protegida
Las viviendas resultantes tendrán la consideración de viviendas de protección pública tasadas municipales de régimen especial. Su calificación será permanente, por lo que quedarán sujetas de forma permanente al precio máximo de transmisión y a los derechos de tanteo y retracto, en primer lugar a favor del Ayuntamiento de Zumarraga y, subsidiariamente, de la Administración General de la Comunidad Autónoma.
4. Requisitos de las personas destinatarias
La Ordenanza distingue entre quien promueve la transformación y quien será destinatario de la vivienda.
La trasformación la puede promover cualquier persona física o jurídica propietaria del local, que deberá asumir las obras de adecuación.
Las personas destinatarias deberán cumplir los requisitos de acceso previstos.
Entre esos requisitos figuran:
.- La mayoría de edad o emancipación
.- La carencia de otra vivienda, con las salvedades previstas
.- El cumplimiento del límite de ingresos económicos
.-No haber sido adjudicatario en propiedad de otra vivienda protegida durante los dos años anteriores.
Se contemplan excepciones a la carencia de vivienda, entre otros supuestos, impedimentos judiciales de uso y situaciones de discapacidad o edad vinculadas a problemas de accesibilidad.
5. Precio máximo y destino de las viviendas
La Ordenanza regula el precio máximo de venta que no podrá superar el resultado de aplicar el índice 1,20 al precio máximo previsto para las viviendas de protección social o de protección oficial de régimen general vigente al obtener la calificación provisional.
Asimismo, las viviendas deberán destinarse a domicilio habitual y permanente. No podrán mantenerse desocupadas, utilizarse como segunda residencia ni destinarse a usos ajenos a su finalidad. El arrendamiento está expresamente prohibido.
Como excepción, quien haya promovido la transformación podrá solicitar autorización municipal para ceder gratuitamente el uso a los familiares previstos, hijos, padres y hermanos, siempre que cumplan los requisitos de acceso y destinen la vivienda a residencia habitual y permanente. Esta cesión no podrá encubrir un alquiler ni generar contraprestación.
6. Procedimiento de concesión de las licencias
La persona propietaria deberá solicitar conjuntamente la autorización de cambio de uso y la licencia de obras, aportando la acreditación registral de la titularidad, el proyecto técnico, la documentación exigida, fotografías y la aceptación expresa del régimen de vivienda tasada municipal. La solicitud será objeto de informe técnico municipal.
Finalizadas las obras y comprobada su adecuación al proyecto, se resolverá sobre la licencia de primera utilización y la calificación definitiva.
7. Transmisiones y publicidad registral
Antes de vender la vivienda se deberá comunicar al Ayuntamiento el precio, las condiciones esenciales de la operación y la identidad de la persona adquirente, acreditando que cumple los requisitos de acceso.
La calificación definitiva como vivienda tasada municipal se comunicará al Registro de la Propiedad para dar publicidad al régimen de protección.
8. Obligaciones económicas y derechos de terceros
La Ordenanza establece la participación municipal correspondiente al 15 % del incremento de edificabilidad urbanística ponderada derivado del cambio de uso, cuyo cálculo deberá constar en el informe técnico de cada expediente. Regula asimismo las cargas dotacionales y establece un importe de 65 euros por metro cuadrado útil de vivienda, actualizable conforme al IPC. El cumplimiento de estos deberes será definitivo y no recuperable si el uso vuelve a su estado original.
La autorización municipal se otorgará sin perjuicio de los derechos de terceros. Las eventuales modificaciones de los estatutos de la comunidad o del título de propiedad horizontal que exija la actuación serán responsabilidad de la persona promotora.
9. Control, revisión y sustitución de la ordenanza anterior
El Ayuntamiento ejercerá las funciones de inspección y disciplina para comprobar el cumplimiento de la Ordenanza.
La nueva regulación deroga expresamente la ordenanza municipal sobre modificación del uso terciario a residencial aprobada definitivamente en octubre de 2006. Su entrada en vigor se producirá tras la publicación íntegra en el Boletín Oficial de Gipuzkoa y el transcurso del plazo señalado en su disposición final.
En síntesis, la propuesta permite transformar determinados locales en viviendas, pero no de manera automática ni como viviendas libres: exige comprobar cada actuación y somete las viviendas resultantes a un régimen permanente de protección, precio limitado, requisitos de acceso y residencia habitual.
Tras la aprobación inicial, se iniciará un periodo de exposición publica de 30 días mediante anuncio inserto en BOG para que se puedan presentar alegaciones.