Comprar hoy una vivienda exige el salario íntegro de más de siete años

Actualizado hace 3 minutos

El acceso a una vivienda se ha convertido en una de las mayores preocupaciones de la población actual. En los últimos años, este bien esencial ya se considera un lujo inalcanzable para muchas personas, en especial para el segmento más joven. En el ejercicio anterior, el Banco Central Europeo ya alertó de que el precio de los inmuebles a nivel estatal presentaba una sobrevaloración del 14,3%, de manera que este coste comenzaba a rozar cotas que evocan los tiempos de la burbuja. Tras constatar un salto porcentual de tres puntos con respecto al cuarto trimestre de 2024, la institución bancaria señaló que la demanda seguía sobrepasando ampliamente a la oferta.

La dificultad para convertirse en propietarios no deja de aumentar. En 1995, el precio medio de los inmuebles era de 55.439 euros, mientras que en 2025 ha alcanzado los 208.850 euros. Esto supone un incremento del 276,70%. No obstante, en ese mismo periodo los salarios han subido un 101,45%, lo que acentúa todavía más la brecha entre el precio de la vivienda y la capacidad adquisitiva real de los ciudadanos.

Los datos hablan por sí solos. Hace tres décadas, bastaba con algo menos de cuatro salarios anuales para adquirir una vivienda. Hoy en día, el esfuerzo previo se ha duplicado y ya se necesitan más de siete salarios anuales para cumplir el mismo objetivo. Esta exigencia prolonga la permanencia en alquiler, retrasa la edad de compra y promueve la dependencia de la ayuda familiar. “La barrera de entrada se ha vuelto tan elevada que el ahorro individual ya no siempre es suficiente”, remarca Laura Martínez, portavoz del consultor iAhorro.

Uno de los colectivos más perjudicados por estas condiciones son los jóvenes, lo que explica que cada vez haya más operaciones que dependen de ahorros heredados, avales de padres o apoyo intergeneracional. Esta situación ha hecho brotar un nuevo factor de desigualdad entre quienes cuentan con respaldo familiar y quienes dependen únicamente de sus propios ingresos.

De hecho, el obstáculo principal para adquirir una vivienda va más allá de la capacidad de asumir la cuota mensual del préstamo. “Hace treinta años, cuando nuestros padres compraban casa, la dificultad estaba en afrontar unos intereses muy altos mes a mes. Ahora, estas cuotas son más razonables, pero el precio de la vivienda ha crecido tanto que reunir los ahorros para la entrada y los gastos se ha convertido en una carrera de fondo”, argumenta la responsable.

Según los datos recopilados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) y por el Colegio de Registradores de España, en 1995, el precio medio de una vivienda en el Estado se situaba en torno a los 55.000 euros. “Recordemos que por aquel entonces los salarios de los españoles apenas superaban los 14.500 euros brutos anuales per cápita de media”, matizan desde la plataforma iAhorro.

A lo largo de los años, el mercado residencial ha atravesado diversas etapas. En 1995, el precio medio de una vivienda era de 55.400 euros, cifra que fue subiendo hasta alcanzar los 186.000 euros en 2007, en pleno auge inmobiliario. Tras el estallido de la burbuja, los precios retrocedieron hasta situarse en torno a los 125.000 euros de media en 2013. A partir de ahí, se inició una fase de incrementos casi ininterrumpidos que llevó el valor medio por encima de los 208.850 euros en 2025, el registro más alto de toda la serie. Esta evolución revela que, en conjunto, esto supone que el precio medio de la vivienda a nivel estatal se ha triplicado en 30 años, con un aumento acumulado del 276,70%.

Es probable que muchas de las personas que adquirieron una casa en los años 90 recuerden hipotecas con intereses de dos dígitos. Por inverosímil que pueda sonar, es totalmente cierto. En 1995, el tipo medio hipotecario se situaba por encima del 11% (frente al 2,81% actual), una tasa que implicaba abonar cuotas muy elevadas y convivir con un coste financiero exagerado. Por esta razón, los compradores podían terminar pagando más de un 120% adicional sobre el precio del inmueble solo en intereses. Dicho de otro modo: para una parte de la población, la casa acababa costando más del doble de su valor inicial. En el pasado, la fase previa a la compra era más rápida que ahora, ya que los precios de la vivienda eran bajos en términos absolutos y la entrada no requería más de unos pocos años de ahorros. Por el contrario, la cuota hipotecaria suponía el 40% del salario bruto anual, lo que obligaba a los compradores a vivir a un nivel que hoy en día se consideraría muy tensionado, de acuerdo con los criterios de riesgo en la banca.

Otro de los factores que influyen en este contexto es la duración media de los préstamos hipotecarios. Si bien en 1995 los plazos se situaban en torno a los 17 años de media y escalaron hasta los 28 años en 2007, justo antes de la crisis. Después, los plazos se mantuvieron estables entre 23 y 24 años durante casi una década, para volver a subir a 26 años en 2025. El alargamiento de los préstamos ha contribuido a suavizar la cuota mensual pese al incremento del precio de la vivienda, pero no ha conseguido mitigar la dificultad de juntar los fondos necesarios para la entrada. “Actualmente, las hipotecas son más largas y los tipos más bajos, lo que hace la cuota mensual más asumible, pero la barrera de la entrada se ha disparado”, añade Martínez.

Hoy, con los tipos en torno al 3% y los plazos medios de 25 a 26 años, la cuota hipotecaria representa cerca del 31% del salario bruto. Aunque el pago mensual es más llevadero, la vivienda cuesta de media más de 200.000 euros. La comparación entre generaciones revela que, hace treinta años, las personas compraban más barato y tardaban menos en ahorrar la entrada, pero asumían intereses muy elevados y destinaban más porcentaje de su salario a abonar la cuota mensual de la hipoteca. En cambio, los compradores actuales financian más barato y pagan menos en proporción al sueldo de cada mes, pero necesitan más años de ahorro para poder acceder a una hipoteca.

Las previsiones no parecen avanzar cambios importantes, puesto que el margen de mejora es cada vez más estrecho. Aparte de los plazos de amortización ya estirados hasta 40 años, no se contempla que los tipos de interés bajen a los mínimos históricos de hace unos años y tampoco cabe esperar que el euríbor vuelva a posicionarse en negativo.

¿Comprar o alquilar?

En la misma línea, el debate sobre si es mejor comprar o alquilar cobra más protagonismo que nunca. De acuerdo con los últimos datos aportados por el Colegio de Registradores del Estado, la cuota hipotecaria media que se paga es de 796,60 euros mensuales. La renta media de un alquiler, por otra parte, asciende a los 1.184 euros, de acuerdo con el Barómetro del Observatorio del Alquiler. Por tanto, a nivel estatal se paga menos por una hipoteca que por un arrendamiento: 387,40 euros menos de media al mes.

En cuanto a la distribución territorial, un informe de HelpMyCash detalló que las regiones en las que se paga menos de hipoteca que de alquiler son Catalunya (572,50 euros al mes), la Comunidad Autónoma Vasca (492,60) y la Comunitat Valenciana (385,80). En esta clasificación figuran igualmente Canarias (372,20), Islas Baleares (344,70), Comunidad de Madrid (333,70), Nafarroa (326,20), Murcia (270,60), Andalucía (223,50) y La Rioja (206,90). En cambio, la comunidad en la que se aprecia menos diferencia entre lo que se paga de hipoteca y de alquiler es Galicia (130,30 euros mensuales), aunque en esa región todavía es más barata la primera opción que la segunda. Le siguen Aragón (148,60), Cantabria (150,70), Castilla-La Mancha (152,20), Asturias (156,70), Extremadura (161,50) y en último lugar, Castilla y León (193,10).

Ahí está precisamente la paradoja: mientras que la cuota hipotecaria media es casi 400 euros más baja que el alquiler, la demanda de pisos para rentar está por las nubes. “Para firmar una hipoteca, el banco exige una serie de requisitos, como disponer de ahorros para la entrada, contar con estabilidad laboral o un sueldo relativamente elevado. Las personas que no cumplen estos requisitos no tienen otra alternativa que vivir de alquiler”, expresa Miquel Riera, responsable de hipotecas de HelpMyCash.

Desde este comparador financiero reafirmaron que uno de los principales escollos para comprar una vivienda es la entrada, puesto que supone hacer una aportación media de 70.702 euros. Así pues, en Euskadi, la cuota hipotecaria media asciende a 838,40 euros al mes, mientras que el alquiler promedio es de 1.331 euros mensuales, con una entrada media para comprar de 88.237 y una fianza promedio para alquilar de 2.662 euros. En Nafarroa, los valores son un poco más reducidos: la cuota hipotecaria media es de 701,80, el alquiler promedio asciende a 1.028, la entrada media para adquirir una vivienda de 72.404 euros y la fianza media para alquilar de 2.056 euros.

“Hay colectivos sociales que tienen una mayor dificultad para acceder a una vivienda en propiedad, ya sea por falta de ahorros o de estabilidad laboral, como es el caso de los jóvenes o los migrantes, y esto genera un círculo vicioso”, afirma Riera. Según el especialista, esta realidad propicia que el mismo grupo de personas sean las que “engrosan la demanda de vivienda en alquiler”, lo que a su vez “encarece los precios y complica su acceso al alquiler o reduce su capacidad de ahorro por tener que pagar unas rentas más elevadas”.

Ninguno de los dos sectores está exento de trabas ni ofrece condiciones idílicas. “En el mercado de compra, nos encontramos con unos intereses competitivos que permiten abonar una cuota más asequible que un alquiler, pese a que el precio de compraventa de la vivienda ha aumentado significativamente en los últimos años”, destaca Riera. En la otra cara de la moneda, el mercado del alquiler se presenta “muy tensionado, con escasez de oferta y alta demanda, especialmente en zonas turísticas o muy dinámicas”.

Más allá de las preferencias personales, actualmente toca poner el foco en los riesgos de cada elección según el poder adquisitivo. “Firmar en una hipoteca es arriesgado si no hay plena seguridad de que se podrán asumir las cuotas. Tampoco es recomendable destinar más del 30% de los ingresos mensuales a pagar las cuotas de las deudas que se tengan: hipoteca, préstamos o tarjeta de crédito, entre otros”, aconseja el asesor financiero. En cuanto al alquiler, añadió, “el riesgo es que la renta se coma la mayor parte de los ingresos e impida ahorrar lo suficiente como para optar a una futura compra”.

Revertir la situación

Cuando se trata de facilitar que la población dé el salto a la compra sin sobreendeudarse, desde HelpMyCash admiten que “no existe una receta infalible”. Sin embargo, hay algunas medidas que podrían reconducir la situación. “Habría que empezar por aumentar la oferta para lograr que el precio de la vivienda en venta baje. También consideramos imprescindible que las administraciones se impliquen más para incrementar el parque público y promover la construcción de más viviendas de protección oficial”, sugiere Riera. Estas iniciativas deberían complementarse con “una normativa clara y homogénea, una reducción de impuestos por adquirir una primera vivienda y avales públicos para que el banco pueda financiar por completo la compra de una vivienda y apoyar a los jóvenes”.

Esta última medida ya está en vigor en Euskadi, donde existe un aval público del 20% sobre el préstamo hipotecario para menores de 40 años, además del Aval ICO estatal para menores de 36 años. A pesar de que no son soluciones definitivas ni hay fórmulas mágicas, estas propuestas buscan reducir la desigualdad, superar las barreras económicas y recuperar la vivienda como lo que realmente es: un bien básico para todos. “Las reglas del juego han cambiado, ya que se ha modificado la normativa hipotecaria para acabar con ciertas prácticas abusivas, como el cobro de gastos de formalización o la cláusula suelo”, amplía por su parte el secretario general de FACUA, Rubén Sánchez. De igual modo, defiende que se debe "restringir el rentismo, prohibir la subida de los precios de los alquileres por encima del IPC ni en los cinco años ya regulados por ley". El objetivo es "proteger la vivienda para que vuelva a reconocerse como un derecho constitucional y no como un medio para la inversión y la especulación".