El mercado de la vivienda lleva diez años experimentando un encarecimiento constante, con la reactivación de la economía que se produjo tras la pandemia como un punto de estímulo y aceleración de los precios que no parece tener un fin cercano. La situación es distinta, no obstante, de la que se produjo en la burbuja inmobiliaria de la primera década de siglo. Entonces hubo un boom constructor, de tal forma que por momentos la oferta parecía ser superior a la demanda real.
En cambio, el estado de las cosas es distinto ahora, con un serio problema de oferta, tanto de venta como de alquiler, especialmente en las grandes áreas de población. En cualquier caso, la subida de precios está ahí, y tiene su traslación en en el número y en el volumen de las hipotecas concedidas por las entidades financieras. Según un análisis estadístico realizado por la agencia Efe a partir de datos del INE, el importe medio de una hipoteca para la compra de una vivienda ha experimentado en una década, entre agosto del año 2015 y el mismo mes de este año, una subida del 45%.
A nivel del Estado, según los datos del INE, en agosto de 2015 el importe medio de una hipoteca para la compra de vivienda era de 104.318 euros, frente a los 169.650 que alcanzó en agosto de este año, último mes del que hay registros. Esta subida media del 63% se queda ligeramente por debajo del encarecimiento del precio de la vivienda en esa década, período en el que el metro cuadrado ha pasado de 1.524 a 2.679 euros, lo que supone una diferencia de alrededor del 75%. Sin embargo, en dos comunidades autónomas, Madrid y Andalucía, la subida del importe de la hipoteca concedida rebasa ampliamente la media.
En Madrid, el importe medio de las hipotecas prácticamente se ha duplicado, al pasar de 141.847 a 276.158 euros, si bien ese incremento, del 95%, es la mitad de lo que ha subido el precio del metro cuadrado en la región, donde ha pasado de 1.557 a 4.384 euros. En Andalucía, por su parte, la subida ha sido del 77%, tras pasar la hipoteca media de 89.042 a 157.647 euros, para un mercado inmobiliario en el que el metro cuadrado de la vivienda se ha encarecido un 59%.
Por lo que respecta al importe de las hipotecas en otras comunidades autónomas, en la Valenciana la hipoteca media subió un 74%, y en Islas Baleares, un 70%, en una década. Se trata de territorios con una fuerte presión turística, y en la que la adquisición de vivienda se ha concentrado con fuerza en compradores extranjeros, bien por escogerla como lugar de retiro o como método de inversión financiero. A continuación figuran Canarias (68%); La Rioja (63%); Murcia (56%); Cataluña (53%); Navarra (50%); Euskadi (45%); Cantabria y Castilla La Mancha (43%); Castilla y León (37%); Galicia (35%); Asturias (33%); Aragón (31%), y Extremadura (28%).
En Euskadi, la hipoteca media ronda los 165.000 euros. En general, el mercado hipotecario se ha movido en una línea similar a la del conjunto del Estado, con crecimientos sostenidos hasta el año 2022, cuando todo el sistema tuvo que reajustarse ante el grave problema de la inflación. La estadística del volumen financiero concedido en hipotecas recoge, por ejemplo, que en 2014 se prestaron 1.379 millones de euros, una cifra que diez años después se incrementó hasta los 3.328 millones. En estos años, la fuerte subida del euríbor ha ido frenando la oferta y concesión de hipotecas a tipo variable, mientras que la hipoteca a tipo fijo se ha visto beneficiada por las políticas de reducción de los tipos de interés por parte del BCE. De hecho, según los datos del comparador bancario iAhorro, Euskadi es las comunidad donde se constituyen las hipotecas fijas más baratas del Estado, con un tipo de interés medio del 1,93%, frente al 2,17% del resto.
Pese a la subida general de los precios de la vivienda, lo cierto es que la constitución de créditos hipotecarios no ha dejado de crecer. En los seis primeros meses del año, por ejemplo, se firmaron 12.493 hipotecas sobre viviendas en la CAV, un aumento significativo frente a las 9.590 del mismo período del año pasado. En estos crecimientos influyen varias circunstancias. Por un lado el temor entre los potenciales compradores a que los precios de la vivienda sigan en alza los próximos meses, puesto que de momento no se vislumbra que hayan tocado techo. Por otro, las severas subidas de los precios del alquiler está empujando a muchos arrendatarios a probar suerte en el mercado de las hipotecas, puesto que en muchos casos la cuota a pagar en el caso de una compra ya es más reducida que la de un alquiler.
De hecho, acceder a una vivienda media en alquiler requiere el 36% de todos los ingresos netos de una familia en España, por encima del 25% que conlleva la compra (sin tener en cuenta los ahorros necesarios para acceder a la financiación), según un estudio publicado por Idealista con datos del tercer trimestre. Ese 30% se considera el límite que no debe ser superado, según los expertos.