El mercado del alquiler se ha convertido en el centro de atención en la situación general de la vivienda en las últimas semanas. El fracaso del Gobierno central para aprobar dos decretos concebidos para otorgar una protección más amplia al inquilino vuelven a devolver la mirada sobre el estado general de los arrendamientos, que en Euskadi tampoco se salvan de un incremento generalizado de precios que está convulsionando un mercado en el que la inmensa mayoría de estas viviendas pertenecen a particulares y pequeños propietarios.
Durante décadas, el de la compra ha constituido el principal foco del mercado residencial. La cultura de la propiedad ha sido siempre referencial en el sur de Europa, al contrario que en otros países, y adquirir una vivienda en la que habitar era, y sigue siendo, la aspiración de muchas personas. Sin embargo, los altos precios de venta, junto con la creciente necesidad de proporcionar una alternativa más temprana de emancipación a muchos jóvenes, situaron al alquiler como una opción de primer orden en muchos núcleos, especialmente las grandes ciudades. Pero mientras la demanda no ha dejado de elevarse con fuerza, sobre todo desde el final de la pandemia, la oferta no lo ha hecho de la misma manera. La llegada de más personas a las ciudades, el alargamiento de la esperanza de vida y los nuevos hábitos de vida, con cada vez más gente que vive sola, han hecho de la vivienda un bien con cada vez más escasez, a lo que se suma que, desde que acabó la Gran Recesión financiera la pasada década, no se ha construido parque de vivienda con la misma celeridad que lo hacía, sin ir más, lejos, a comienzos de este siglo.
Toda esta situación ha derivado en un encarecimiento de los alquileres. En Euskadi, la Estadística del Mercado de Alquiler (EMAL) que elabora de forma periódica el Departamento de Vivienda recoge la evolución de las rentas en la última década. Así, el número de fianzas vigentes a cierre del pasado año en la CAV correspondientes a viviendas colectivas de uso habitual era de 86.522 vinculadas a contratos de alquiler de vivienda libre a precios de mercado, con una renta media de 801,4 euros mensuales. No obstante, las fianzas constituidas en el último trimestre del pasado año ya alcanzaban una renta media de 885,5 euros, lo que representaba un 6,1% superior al precio registrado en el mismo trimestre del año anterior, que era de 834,6 euros.
La evolución de las rentas desde el año 2016 es palpable. La renta media mensual en ese año fue de 628 euros, pero es a partir de 2018 cuando se dispara, al pasar a los 667 euros. Esa época coincide con el despegue de los valores de compra de la vivienda tras finalizar el período de contención que había supuesto el estallido de la burbuja inmobiliaria de finales de la primera década de siglo. Los precios recuperaban -y superaban- los niveles de antes, pero los salarios y las rentas disponibles no lo hacían en la misma medida. La crisis abonó un terreno para unas desigualdades sociales que no han logrado ser corregidas totalmente, pese a que el mercado laboral se ha recuperado con fuerza. La situación general se agravó con el parón en la economía que supuso la pandemia. En el año 2020, la renta media fue de 702 euros, y a partir de ahí la subida fue haciéndose más acusada, puesto que en el año 2023 ya era de 774 euros.
Y la situación de encarecimiento no solo ha afectado a las capitales vascas o a los núcleos de población importantes de cada Territorio Histórico. De esta manera, el análisis de las rentas medias de los nuevos depósitos de fianza registrados en el último trimestre del pasado año arroja cifras que oscilan desde los 627,3 euros mensuales de los municipios de menos de 2.500 habitantes, a los 914,7 euros de las poblaciones de entre 40.000 y 100.000 habitantes. Por último, en los municipios de más de 100.000 habitantes -las tres capitales y Barakaldo- las rentas medias fueron de de 979 euros. Pese a todo, el mayor incremento, en términos trimestrales, se registró en los municipios de 2.500 a 5.000 habitantes, con una subida de la renta media del 7,6%, lo que prueba que la demanda se ha trasladado ya fuera de los grandes espacios de población ante la imposibilidad de encontrar vivienda en ellos.
Con esta situación, Euskadi se ha convertido en una de las comunidades en las que el alquiler más se ha disparado. Más allá de las críticas al hecho de que la vivienda haya pasado de ser considerada como un bien social libe de especulación a un activo financiero de primer orden, lo cierto es que el envejecimiento del parque de vivienda obliga cada vez a los propietarios a realizar derramas para afrontar unas obras de reforma que se multiplican en todas las ciudades debido a las nuevas regulaciones en materia de energía o accesibilidad. El informe ‘El precio de la vivienda en alquiler: un análisis comparativo con los precios de oferta’, elaborado por el Departamento de Vivienda en 2024, recogía el crecimiento “muy notable” del mercado del alquiler en la CAV en los años precedentes “debido a la fuerte presión de la demanda, especialmente en las áreas metropolitanas de las tres capitales vascas, coincidiendo en el tiempo con la escasez de la oferta de vivienda disponible a un precio asequible”.
“A pesar de que el parque de viviendas en alquiler ha ido creciendo significativamente en los últimos años en Euskadi, su importancia relativa respecto al conjunto del parque de viviendas es relativamente reducida si lo comparamos con otras comunidades y otros países europeos”, subraya el informe, que destaca asimismo que el perfil de las personas y familias que conforman la demanda de alquiler “está también cambiando” en los últimos años, de modo que una proporción creciente de esta demanda es de “carácter eminentemente social, con unos niveles de ingresos muy reducidos”. Con datos de 2024, el Observatorio de Vivienda estimaba que unas 340.000 personas vivían en régimen de alquiler en Euskadi, donde se calcula que una de cada siete viviendas se encuentra en régimen de alquiler. “Se trata de un mercado relativamente reducido comparado con el de las principales áreas metropolitanas de España, como la de Madrid o la de Barcelona”, lo que provoca, indica el informe, que “cualquier vivienda ofertada a un precio cercano a la media de los contratos firmados no pasa siquiera por las inmobiliarias o apenas dura un día anunciada”.
De haber salido adelante los dos decretos que había elaborado el Gobierno central, y según estimaciones del Ministerio de Consumo, cerca de 111.000 contratos de alquiler de viviendas se hubieran beneficiado de la limitación de la actualización de rentas. En uno de los dos decretos se establecen, entre otras medidas, topes en la actualización anual de las rentas hasta el 31 de diciembre de 2027 (0% si la renta supera el máximo del índice de referencia y 2% si no lo supera). Según los datos del Gobierno, en Euskadi esos topes afectarían a 111.000 contratos en los que residen 287.800 personas. De ellos, en 34.500 contratos en los que viven 89.000 personas las rentas quedarían congeladas. En otros 76.000 contratos con 197.900 inquilinos la subida del alquiler quedaría limitada al 2%.
En los últimos años se ha desplegado una batería de medidas que incluyen la declaración de zonas tensionadas, prórrogas a contratos de alquiler, los incentivos a propietarios, la extensión del período medio de duración de los contratos o los índices de precios de referencia, además reformas específicas en Euskadi del suelo y de la financiación. Los detractores consideran que esta clase de medidas reducen la oferta y encarecen las cuotas, pero el consejero de Vivienda, Denis Itxaso, en un comentario formulado ayer en la red social X que “la regulación del mercado de alquiler en las primeras ciudades de que tenemos datos tras un año de aplicación del conjunto de herramientas, ha traído bajada o moderación de precios de alquiler sin que se haya reducido el numero de contratos”. “La regulación del mercado de alquiler en las primeras ciudades de que tenemos datos tras un año de aplicación del conjunto de herramientas, ha traído bajada o moderación de precios de alquiler sin que se haya reducido el numero de contratos”, indicó Itxaso, que no obstante admitió que “las zonas tensionadas van condicionadas a que los ayuntamientos elaboren, aprueben y presenten planes de desarrollo urbanístico trianuales”, además de otras medidas dirigidas a “recrecer y estimular la oferta”.